Tikoá — Apartamentos na Penha a partir de R$ 239.800

O condomínio, de verdade

Um padrão que você não espera pelo preço

Estas são as imagens oficiais do projeto — a mesma qualidade que você confere pessoalmente no plantão de vendas.

Fachada

Piscina

Portaria

Espaço Influencer

Mini Mercado

Delivery

Salão de Festas

Fitness

Brinquedoteca

Espaço Influencer

Estrutura pensada para quem cria conteúdo — algo raro em empreendimentos deste ticket.

Mini mercado e delivery

Resolve o dia a dia sem sair do condomínio.

Coworking

Um espaço de trabalho fora de casa, dentro de casa.

16 áreas de lazer

Piscina, quadra, fitness, festas, brinquedoteca e mais.

Perspectivas ilustradas, com finalidade publicitária. Móveis e decoração não fazem parte do contrato.

Não é só aparência

Um projeto assinado, não improvisado

Por trás de cada detalhe que você vê nas fotos acima, existe um escritório de arquitetura e um de paisagismo responsáveis — a mesma estrutura profissional de empreendimentos de ticket muito mais alto.

Arquitetura

F.D.R. Luciano Design de Interiores e Obras

Paisagismo

Marcelo Novaes Arquitetura Paisagística

Incorporação

Plano&Plano — companhia de capital aberto, com relação com investidores pública

O que está mudando no bairro

A cidade está construindo uma estação na sua rua

A futura Estação Gabriela Mistral, da Linha 2-Verde, fica na mesma avenida do Tikoá — a cerca de 250 metros da porta do condomínio. As obras já começaram.

Quando entregue, ela vai conectar de uma vez três sistemas de transporte, sem sair do bairro:

Linha 2-Verde do Metrô Linha 12-Safira (CPTM) Linha 13-Jade (CPTM) Terminal de ônibus

Para ser honesto com você: é uma obra pública, e pode levar mais tempo do que o anunciado. O Metrô projeta a conclusão dessa fase para 2028, mas essa data pode mudar. O que já é fato hoje é que as desapropriações e a escavação estão em andamento.

O caminho até a chave

O que faz o valor caber no seu orçamento

São três mecanismos diferentes, e eles se somam.

Até R$ 55 mil

Subsídio do Minha Casa Minha Vida

É um desconto do governo no valor do imóvel — não é empréstimo. Quanto menor a sua renda dentro do programa, maior tende a ser o subsídio.

Seu FGTS

Entrada sem sair do bolso

Com 3 anos de carteira assinada somados na vida, o saldo do FGTS pode virar a sua entrada.

Até 3 pessoas

Renda somada

Junte sua renda com a de mais duas pessoas da família e aumente o que a Caixa aprova.

Uma coisa que precisa ficar clara

Esse preço não é permanente — e não é força de expressão

Não é uma tática de vendas dizer isso: são três fatos que qualquer pessoa pode conferir.

O teto de preço só sobe

A Prefeitura reajusta o valor máximo de venda das unidades HIS e HMP todo ano pelo INCC. Só entre 2025 e 2026, o teto do HIS-2 subiu de R$ 369.600 para R$ 383.636. Quem compra na tabela de hoje trava esse valor — a tabela de amanhã só pode ser igual ou mais alta, nunca mais baixa.

Tabela de lançamento é a mais barata que existe

É assim que funciona em qualquer empreendimento: a tabela de entrada, com as condições mais acessíveis, é oferecida na fase de lançamento. Conforme as unidades saem, o que resta tende a ser o de maior metragem ou de posição mais valorizada — com preço mais alto.

O subsídio depende de orçamento público

O valor de até R$ 55 mil vem de uma dotação orçamentária do governo federal, renovada e revisada a cada ano. As regras do Minha Casa Minha Vida já mudaram de uma edição para outra no passado — não há garantia de que o subsídio de hoje continue nos mesmos termos amanhã.

Quem comprou, comprou pelo preço de hoje. A mesma unidade, no ano que vem, custa no mínimo o reajuste do INCC a mais — e pode não ter mais subsídio nos mesmos termos.

Travar minha condição agora

30 segundos

Veja em qual faixa você se encaixa

Valores oficiais da Prefeitura de São Paulo, atualizados para 2026. O resultado é uma estimativa — a confirmação final é feita pela Caixa.

✓

Não ter imóvel em seu nome

Em nenhuma parte do Brasil — nem financiado, nem quitado, nem em construção.

✓

13º salário não entra na conta

A renda considerada para o enquadramento é o salário mensal fixo, sem o 13º.

✓

A parcela não pode passar de 30% da renda

E esse limite já desconta outras dívidas no seu CPF — financiamento de carro, empréstimo, cartão em atraso.

✓

3 anos de FGTS para usar como entrada

Somados ao longo da vida, não precisam ser do mesmo emprego nem seguidos.

📄 Regras nacionais do Minha Casa Minha Vida — Portaria MCID nº 333, publicada no Diário Oficial da União em 01/04/2026. Juros para cotista FGTS na Faixa 1, região Sudeste: de 4,25% a 4,75% ao ano.

Se você atende às regras acima, qual é a renda familiar somada de todos que vão compor?

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O Tikoá pode não ser o melhor encaixe — mas eu tenho outras opções

Com esse nível de renda você provavelmente é aprovado com folga em outros produtos do nosso portfólio, muitos deles na própria Zona Leste. Me chama que eu já te mostro qual encaixa melhor.

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Onde fica

Tudo o que importa, na mesma rua

Av. Gabriela Mistral, 750 — Penha de França. Segurança, comércio e mobilidade a poucos passos, não a quilômetros.

📍 Av. Gabriela Mistral, 750 — Penha, São Paulo

FarmáciaFarma Leste Popular
🚶 2 min
CrecheCei Sementinha do Saber
🚶 2 min
Escola estadualBarão de Souza Queiroz
🚶 3 min
Futura estação de metrôGabriela Mistral · Linha 2-Verde
🚶 3 min
SupermercadoD'Arcanjos
🚶 4 min
Posto de saúdeUBS Engenheiro Trindade
🚶 6 min
Mercado municipalMercadão da Penha
🚶 7 min
Hospital PenhaPronto-socorro 24h
🚗 5 min
Shopping PenhaLojas, cinema e praça de alimentação
🚗 5 min
Estação PenhaLinha 3-Vermelha, já em operação
🚗 8 min

Tempos estimados a partir de distâncias aproximadas em linha reta. Fonte: Google Maps e Metrô de São Paulo.

Ficha técnica completa e metragens exatas

Tipo	Torre	Área
2 dormitórios com terraço	A e B	34,50 a 35,22 m²
2 dormitórios	A e B	31,99 m²
2 dormitórios, térreo	A	32,22 a 32,98 m²
2 dormitórios, térreo	B	32,17 a 32,98 m²

Terreno: 3.961,22 m² · 2 torres de 28 pavimentos + térreo · 682 unidades · 30 vagas de garagem (28 + 1 PNE + 1 idoso) — a maior parte das unidades não inclui vaga.

O que acontece depois

Como funciona daqui em diante

Você faz a pré-qualificação

É a mesma que você já viu acima. Serve para eu saber, antes de te ligar, qual faixa e qual subsídio conversar com você.

Eu te retorno com o número real

Valor da parcela, da entrada e do subsídio calculados para o seu caso específico.

Visita e análise de crédito

Se os números fizerem sentido, agendamos a visita ao plantão e damos entrada na análise junto à Caixa.

Prefere não usar os botões acima?

Fale direto com quem cuida do seu caso

Preencha aqui — eu calculo tudo manualmente e te retorno.

Seu nome completo

E-mail

Renda familiar somada — tudo que entra por mês, de todos que vão compor

Tem 3 anos de carteira assinada somados na vida?

Seu nome está limpo?

Já teve imóvel ou financiamento pela Caixa?

Autorizo o contato por WhatsApp, telefone e e-mail sobre este empreendimento, conforme a Lei Geral de Proteção de Dados.

Faltou preencher algum campo obrigatório. Confira os campos acima.

Recebido.

Estou abrindo o WhatsApp com suas respostas já preenchidas. Se não abrir sozinho, toque aqui.

Dúvidas

Perguntas que sempre aparecem

A estação de metrô realmente vai ficar perto?

Sim. A futura Estação Gabriela Mistral, da Linha 2-Verde, está projetada para a mesma avenida do Tikoá, a cerca de 250 metros. As obras de desapropriação e escavação já estão em andamento. O Metrô estima a conclusão para 2028 — como em toda obra pública, esse prazo pode mudar.

Preciso dar entrada do próprio bolso?

Na maioria dos casos, não. A entrada pode ser paga com o saldo do seu FGTS. Quando o saldo não cobre o valor todo, a diferença costuma ser parcelada até a entrega da obra.

Tenho restrição no nome. Ainda dá?

Depende do tipo e do valor da restrição, e a análise é feita pela Caixa. Vale fazer a pré-qualificação mesmo assim — em muitos casos existe caminho, inclusive usando a renda de outra pessoa na composição.

Quantas vagas de garagem tem?

O condomínio tem 30 vagas para 682 apartamentos, sendo uma para pessoa com deficiência e uma para idoso. A maioria das unidades é vendida sem vaga.

O que são as faixas HIS-1, HIS-2 e HMP?

São classificações da Prefeitura de São Paulo por faixa de renda familiar: HIS-1 até R$ 4.863, HIS-2 até R$ 9.726 e HMP até R$ 16.210 (valores de 2026). Cada faixa tem um teto de preço de venda. Essa classificação decide se a Prefeitura autoriza aquele tipo de unidade — é diferente da faixa do financiamento (Faixa 1, 2 ou 3 do MCMV federal), que decide o juro e o subsídio, e é confirmada pela Caixa durante a análise de crédito.

Por que a taxa de juros pode variar entre compradores do mesmo apartamento?

Porque a taxa não depende da unidade, depende de quem compra. Ela varia pela sua faixa de renda federal do MCMV, pela região do país e se você é cotista do FGTS. Em São Paulo, cotista do FGTS na Faixa 1 paga entre 4,25% e 4,75% ao ano — sensivelmente menor que financiamento convencional. A Caixa informa a taxa exata na sua simulação, conforme a Portaria MCID nº 333/2026.

Quando fica pronto?

O Tikoá está em fase de breve lançamento. O prazo de entrega é informado no contrato e no memorial de incorporação — me chame no WhatsApp que eu te passo a data oficial atualizada.

Apartamento na Penha, a partir de R$ 239.800